Jag driver ett byggföretag. Vi gjorde för några år sedan en större ombyggnad av flera lägenheter i en fastighet åt ett fastighetsbolag, enligt ABT 06. Efter entreprenaden sålde fastighetsbolaget fastigheten, och den ombildades senare till bostadsrätter. Nu har den nya ägaren, alltså bostadsrättsföreningen, kontaktat mig och hävdat  att det finns allvarliga fel, bland annat i tätskikten. De kräver nu att vi ska åtgärda felen.

Är det verkligen jag som ansvarar för det här – trots att jag inte haft något med den nya ägaren att göra? Och hur funkar det om fastighetsbolaget (min beställare) blir skyldig att betala skadestånd till köparen av fastigheten? Kan jag då bli skyldig att ersätta fastighetsbolaget?

Som huvudregel gäller att ett entreprenadavtal – till exempel enligt ABT 06 eller AB 04 – bara gäller mellan de ursprungliga parterna, dvs. beställaren (i detta fall fastighetsbolaget) och entreprenören (du). När fastigheten sålts vidare har den nya ägaren inte automatiskt rätt att kräva något från dig.

Det finns dock undantag. Om det i kontraktet finns en särskild överlåtelseklausul, eller om du på något sätt godkänt att en ny ägare kan ta över rättigheterna, då kan den nya ägaren i vissa fall ställa krav direkt mot dig. Finns inget sådant, så har den nya ägaren – alltså bostadsrättsföreningen – normalt inte rätt att kräva att du åtgärdar fel eller betalar för dem.

Däremot kan det bli så att fastighetsbolaget (din ursprungliga beställare) får ett krav från den nya ägaren. Om de i sin tur tvingas betala, kan de kräva skadestånd från dig som entreprenör – förutsatt att skadan har orsakats av entreprenaden. Denna möjlighet regleras i ABT 06 kap. 5 § 13 (och motsvarande AB 04 kap. 5 § 13). Enligt den bestämmelsen kan entreprenören bli skadeståndsskyldig gentemot beställaren om beställaren drabbas av ett ersättningskrav från tredje man (t.ex. köparen av fastigheten), så länge skadan har sin grund i entreprenaden.

För att du som entreprenör ska behöva betala ersättning måste beställaren kunna visa att de verkligen varit skyldiga att betala skadestånd till bostadsrättsföreningen, och att skadan har ett tydligt samband med entreprenaden. Beställaren ska visa vad som orsakat skadan och hur stor den är. Om du som entreprenör ifrågasätter beställarens skadeståndsskyldighet, måste frågan om ansvar i det första ledet (mot bostadsrättsföreningen) prövas i tvisten mellan beställaren och dig. Det räcker alltså inte att beställaren gjort en uppgörelse. Det måste framgå att skadan varit verklig, att den orsakats av entreprenaden, och att ersättningen varit skälig i förhållande till skadan.

Du kan undgå ansvar om du kan visa att du gjort allt du rimligen kunnat för att undvika eller begränsa skadan. Exempelvis om du följt alla instruktioner från beställaren och det är just dessa som lett till skadan, kan det utgöra grund för ansvarsfrihet. Bevisbördan för att visa att entreprenören haft möjlighet att förebygga eller begränsa skadan ligger dock på entreprenören. Det är därför viktigt att man som entreprenör dokumenterar åtgärder, beslut och kommunikation kring utfört arbete – särskilt om det finns risker som entreprenören signalerat till beställaren under projektets gång.