Huruvida ett arbete är fackmässigt utfört eller inte är en av de vanligaste orsakerna till tvister. Vid småhusentreprenader har beställaren en garantitid på två år. Under denna tid ligger bevisbördan hos entreprenören, därefter övergår den till beställaren.

På de här sidorna brukar vi som bekant ta upp aktuella rättsfall och ARN-ärenden för att du som entreprenör inom hantverksyrkena ska kunna sidsteppa missnöjda beställare, potentiellt kostsamma tvister och situationer i största allmänhet där det råder oklarhet om vilka bestämmelser som egentligen gäller.

Den här gången kommer vi inte att titta på ett specifikt fall, utan istället låta Martin Peterson, entreprenadjurist på Stockholms Byggmästareförening och ledamot i ARN, lista de vanligaste orsakerna till tvister mellan entreprenörer och beställare i byggbranschen – och vad du kan göra för att undvika dem.

– Generellt kan man säga att det är samma saker tvisterna gäller oavsett om det är privatpersoner eller företag och myndigheter som är beställare, säger Martin, även om avtal och regler skiljer sig åt en del från konsument- till kommersiella entreprenader. När det kommer till ARN så är det väl kanske också lite mer ”högt och lågt”, eftersom det ofta rör sig om fall de flesta privatpersoner skulle dra sig för att ta till domstol på grund av de potentiella kostnaderna.

Fackmässigt utfört arbete

Att ett jobb ska vara fackmässigt utfört är ett krav både i konsumenttjänstlagen och standardavtal som AB 04 och ABT 06.

– Att beställaren hävdar att ett arbete inte är fackmässigt utfört är möjligtvis den vanligast orsaken till tvister, säger Martin. Det kan handla om allt från materialval i badrum med hänsyn till el- och fuktsäkerhet till lutningen på golv och väggar. Här får man titta på branschrekommendationer som till exempel AMA Hus [referensverk från Svensk Byggtjänst] eller olika toleranser. Som entreprenör undviker du lättast den här typen situationer med ordentliga skriftliga avtal, dokumentation och genom att ha en bra kommunikation med kunden under entreprenaden.

Garantitid och bevisbörda

En beställare har rätt att påtala byggtekniska fel upp till tio år efter slutbesiktning. Vem som har bevisbördan när fel påtalas beror på hur lång tid som passerat, och vilken typ av entreprenad det handlar om.

”När beställaren är en privatperson är det inte möjligt att begränsa rätten till ersättning”

– Vid småhusentreprenader [nybyggnad och tillbyggnad av en- eller tvåbostadshus] har beställaren en garantitid på två år, säger Martin. Under den tiden ligger bevisbördan hos entreprenören, för att därefter hamna hos beställaren. För kommersiella entreprenader är garantitiden två till fem år. Som entreprenör är det därför viktigt att spara dokumentation av arbetet minst under garantitiden, men helst 10 år för att vara på den säkra sidan.

Förseningar och vite

Martin Peterson, entreprenadjurist på Stockholms Byggmästareförening.

– Förseningar och dröjsmål är en annan vanlig tvistefråga. Är byggföretaget försenat, eller har man rätt till tidsförlängning? Ett av de vanligaste scenarierna vid förseningar är att det gjorts tilläggs- eller ändringsarbeten under entreprenaden, eller att byggföretaget hävdar att det funnit hinder som berott på beställaren eller som byggföretaget av andra anledningar inte ska lastas för. Att möbler behöver flyttas till exempel eller att entreprenören behöver en konstruktionsritning som kunden ska ta fram. Här är kommunikation med beställaren, åter igen, såklart A och O. Och att man meddelar eventuella tilläggsarbeten direkt, inte efter ett par månader när entreprenaden är avslutad.

Om en entreprenad drar ut på tiden utöver det man kommit överens om har beställaren rätt till kompensation eller vite. Storleken på beloppet beror på förseningen och typen av entreprenad.

– Vid kommersiella entreprenader begränsar standardavtalen [AB 04 och ABT 06] beställarens rätt till skadestånd vid försening till ett avtalat vite, till exempel 1 procent av kontraktssumman varje vecka som entreprenaden är försenad. När beställaren är en privatperson är det inte möjligt att begränsa rätten till ersättning genom ett vite på sanna sätt. Skulle beställarens kostnader på grund av förseningen överstiger det vite som avtalats, till exempel om denne behöver hyra en bostad, är du som entreprenör skyldig att erlägga mellanskillnaden.

Ersättningsformer

Fast pris eller löpande räkning? Hur fakturan ska betalas och vad exakt den ska innefatta är en klassisk orsak till tvister. Och vad innebär det egentligen när du ger en beställare ett ungefärligt pris?

– Löpande räkning fungerar lite annorlunda vid konsument- och kommersiella entreprenader, säger Martin. När beställaren är en privatperson är det upp till dig som entreprenör att bevisa att priset är skäligt. Vid kommersiella entreprenader handlar det endast om att kunna visa på att man haft kostanden, och att den har med entreprenaden att göra. Båda fallen kräver dock dokumentation som verifikationer, dagboksanteckningar och tidrapporter. Som entreprenör bör du också vara försiktig med ungefärliga prisuppgifter vid konsumententreprenader, även om många kunder vill ha ett höftat pris.

Enligt konsumenttjänstlagen får en ungefärlig prisuppgift inte överskridas med mer än 15 procent, även om entreprenaden skulle bli dyrare. Flera av dessa fall har hamnat i ARN, där nämnden sedan gått på beställarens linje. Till skillnad mot mycket annat som står i konsumenttjänstlagen så gäller den här bestämmelsen bara om man inte bestämt någonting annat. Paragrafen går således att avtala bort, eller så bestämmer man att det ungefärliga priset får överskridas med till exempel 50 procent.